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ビジュアル宅建士 宅建士試験過去問題 令和2年(10月試験の部)

 このページは、令和2年度宅建士試験(10月試験の部)の問題文及び解答を掲載したものです。内容も、随時更新&充実させてまいります。過去問題学習の参考にご覧ください(禁転載)。どうぞよろしくお願いいたします。
問1:権利関係:所有権
問2:権利関係:保証契約
問3:権利関係:債務不履行の判決文問題
問4:権利関係:建物の賃貸借契約
問5:権利関係:委任契約
問6:権利関係:錯誤による意思表示
問7:権利関係:保証契約
問8:権利関係:相続
問9:権利関係:売買契約と贈与契約の比較
問10:権利関係:時効
問11:権利関係:借地権など
問12:権利関係:建物の賃貸借契約
問13:権利関係:マンション法
問14:権利関係:不動産登記法
問15:法令上の制限:都市計画法
問16:法令上の制限:都市計画法
問17:法令上の制限:建築基準法
問18:法令上の制限:建築基準法
問19:法令上の制限:宅地造成等規制法
問20:法令上の制限:土地区画整理法
問21:法令上の制限:農地法
問22:法令上の制限:国土利用計画法
問23:税法:印紙税
問24:税法:不動産取得税
問25:不動産鑑定評価
問26:宅建業法:宅地建物取引業免許
問27:宅建業法:広告について
問28:宅建業法:宅建士
問29:宅建業法:媒介契約
問30:宅建業法:報酬額
問31:宅建業法:重要事項の説明義務
問32:宅建業法:宅建業者が自ら売主になるときの制限
問33:宅建業法:37条書面の交付等
問34:宅建業法:宅建士の登録等
問35:宅建業法:営業保証金
問36:宅建業法:宅地建物取引業保証協会
問37:宅建業法:37条書面の交付等
問38:宅建業法:媒介契約
問39:宅建業法:従業者名簿他
問40:宅建業法:クーリング・オフの制度
問41:宅建業法:重要事項説明義務
問42:宅建業法: 宅建業者が自ら売主になるときの制限
問43:宅建業法:宅建業免許
問44:宅建業法:重要事項説明義務
問45:住宅瑕疵担保責任履行確保法
問46:住宅金融支援機構
問47:景品表示法・公正競争規約
問48:統計問題
問49:土地について
問50:建物について

問1:権利関係:所有権

問題文:Aが購入した甲土地が他の土地に囲まれて公道に通じない土地であった場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。
1 甲土地が共有物の分割によって公道に通じない土地となっていた場合には、Aは公道に至るために他の分割者の所有地を、償金を支払うことなく通行することができる。
2 Aは公道に至るため甲土地を囲んでいる土地を通行する権利を有するところ、Aが自動車を所有していても、自動車による通行権が認められることはない。
3 Aが、甲土地を囲んでいる土地の一部である乙土地を公道に出るための通路にする目的で賃借した後、甲土地をBに売却した場合には、乙土地の賃借権は甲土地の所有権に従たるものとして甲土地の所有権とともにBに移転する。
4 Cが甲土地を囲む土地の所有権を時効により取得した場合には、AはCが時効取得した土地を公道に至るために通行することができなくなる。


解答 1

1 〇
2 × 自動車による通行権が認められる場合もありえます。「自動車による通行権が認められることはない。」と言い切っている点が誤りです。
3 × 乙土地の賃借権につきましては、別の契約によるものですので、問題文のようには当然には移転しません。
4 × この相隣関係から生じるAの通行権は、Cの取得時効によって消滅しません。

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問2:権利関係:保証契約
問題文:令和2年7月1日に下記ケース@及びケースAの保証契約を締結した場合に関する次の1から4までの記述のうち、民法の規定によれば、正しいものはどれか。
(ケース@)個人Aが金融機関Bから事業資金として1,000万円を借り入れ、CがBとの間で当該債務に係る保証契約を締結した場合
(ケースA)個人Aが建物所有者Dと居住目的の建物賃貸借契約を締結し、EがDとの間で当該賃貸借契約に基づくAの一切の債務に係る保証契約を締結した場合
1 ケース@の保証契約は、口頭による合意でも有効であるが、ケースAの保証契約は、書面でしなければ効力を生じない。
2 ケース@の保証契約は、Cが個人でも法人でも極度額を定める必要はないが、ケースAの保証契約は、Eが個人でも法人でも極度額を定めなければ効力を生じない。
3 ケース@及びケースAの保証契約がいずれも連帯保証契約である場合、BがCに債務の履行を請求したときはCは催告の抗弁を主張することができるが、DがEに債務の履行を請求したときはEは催告の抗弁を主張することができない。
4 保証人が保証契約締結の日前1箇月以内に公正証書で保証債務を履行する意思を表示していない場合、ケース@のCがAの事業に関与しない個人であるときはケース@の保証契約は効力を生じないが、ケースAの保証契約は有効である。


解答 4

1 × 書面でしなければ、保証契約は有効とはなりません。安易に保証人になることのないように、書面によることと定められています。
2 × 個人根保証契約では、極度額を定めませんと、契約は有効とされません。上限なしの無制限に責任を負うということにはなりません。
3 × 連帯保証人は、催告の抗弁権および検索の抗弁権を有しません。主たる債務者並みの責任を負うことになっているのです。
4 〇 

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問3:権利関係:債務不履行の判決文問題
問題文:次の1から4までの契約に関する記述のうち、民法の規定及び下記判決文によれば、誤っているものはどれか。なお、これらの契約は令和2年4月1日以降に締結されたものとする。
(判決文) 法律が債務の不履行による契約の解除を認める趣意は、契約の要素をなす債務の履行がないために、該契約をなした目的を達することができない場合を救済するためであり、当事者が契約をなした主たる目的の達成に必須的でない附随的義務の履行を怠ったに過ぎないような場合には、特段の事情の存しない限り、相手方は当該契約を解除することができないものと解するのが相当である。
1 土地の売買契約において、売主が負担した当該土地の税金相当額を買主が償還する付随的義務が定められ、買主が売買代金を支払っただけで税金相当額を償還しなかった場合、特段の事情がない限り、売主は当該売買契約の解除をすることができない。
2 債務者が債務を履行しない場合であっても、債務不履行について債務者の責めに帰すべき事由がないときは付随的義務の不履行となり、特段の事情がない限り、債権者は契約の解除をすることができない。
3 債務不履行に対して債権者が相当の期間を定めて履行を催告してその期間内に履行がなされない場合であっても、催告期間が経過した時における債務不履行がその契約及び取引上の社会通念に照らして軽微であるときは、債権者は契約の解除をすることができない。
4 債務者が債務を履行しない場合であって、債務者がその債務の全部の履行を拒絶する意思を明確に表示したときは、債権者は、相当の期間を定めてその履行を催告することなく、直ちに契約の解除をすることができる。


解答 2

1 〇
2 × 債務不履行については債務者(売主など)に帰責事由がなくても、その契約に不適合(契約で定めたとおりになっていないという場合)があってその不適合が軽いものではないときには債権者(買主など)は契約解除ができます。また、「債務不履行に関して債務者に帰責事由がない」からといって、そのことで「付随的義務の不履行」とされるわけではありません。
3 〇
4 〇 

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問4:権利関係:建物の賃貸借契約
問題文:建物の賃貸借契約が期間満了により終了した場合における次の記述のうち、民法の規定によれば、正しいものはどれか。なお、賃貸借契約は、令和2年7月1日付けで締結され、原状回復義務について特段の合意はないものとする。
1 賃借人は、賃借物を受け取った後にこれに生じた損傷がある場合、通常の使用及び収益によって生じた損耗も含めてその損傷を原状に復する義務を負う。
2 賃借人は、賃借物を受け取った後にこれに生じた損傷がある場合、賃借人の帰責事由の有無にかかわらず、その損傷を原状に復する義務を負う。
3 賃借人から敷金の返還請求を受けた賃貸人は、賃貸物の返還を受けるまでは、これを拒むことができる。
4 賃借人は、未払賃料債務がある場合、賃貸人に対し、敷金をその債務の弁済に充てるよう請求することができる。


解答 3

1 × 通常の使用や通常の収益によって発生した損耗については、賃借人の負う”原状回復義務”には含まれません。賃貸人が負担することになります。その部分は、もともと賃料に含まれていますよね!という扱いになるのです。
2 × 賃借人の帰責事由によらない損傷(賃借人のせいではない、賃借人に原因のない損傷ということ)については、賃借人は原状回復義務を負いません。
3 〇 
4 × 賃借人のほうから「未払賃料債務に敷金を充ててください!」との請求をすることはできません。賃貸人が敷金を充当することはできます。

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問5:権利関係:委任契約
問題文:AとBとの間で令和2年7月1日に締結された委任契約において、委任者Aが受任者Bに対して報酬を支払うこととされていた場合に関する次の記述のうち、民法の規定によれば、正しいものはどれか。
1 Aの責めに帰すべき事由によって履行の途中で委任が終了した場合、Bは報酬全額をAに対して請求することができるが、自己の債務を免れたことによって得た利益をAに償還しなければならない。
2 Bは、契約の本旨に従い、自己の財産に対するのと同一の注意をもって委任事務を処理しなければならない。
3 Bの責めに帰すべき事由によって履行の途中で委任が終了した場合、BはAに対して報酬を請求することができない。
4 Bが死亡した場合、Bの相続人は、急迫の事情の有無にかかわらず、受任者の地位を承継して委任事務を処理しなければならない。


解答 1

1 〇 
2 × 受任者は、「善良なる管理者としての注意義務」をもって、委託された委任事務を処理する必要があります。「自己の財産に対するのと同一の注意」では、足りません。
3 × 受任者Bには、既に処理した履行の割合によって、報酬の請求権があります。Bに責任があって委任が終了したという場合でも、働いた分(Aの役に立っていますので)もらえますね。
4 × 差し迫った”急迫の事情”があるときは、受任者の相続人は委任事務の処理をする義務があります。見て見ぬふりは、できないのですね。 

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問6:権利関係:錯誤による意思表示
問題文:AとBとの間で令和2年7月1日に締結された売買契約に関する次の記述のうち、民法の規定によれば、売買契約締結後、AがBに対し、錯誤による取消ができるものはどれか。
1 Aは、自己所有の自動車を100万円で売却するつもりであったが、重大な過失によりBに対し「10万円で売却する」と言ってしまい、Bが過失なく「Aは本当に10万円で売るつもりだ」と信じて購入を申し込み、AB間に売買契約が成立した場合
2 Aは、自己所有の時価100万円の壺を10万円程度であると思い込み、Bに対し「手元にお金がないので、10万円で売却したい」と言ったところ、BはAの言葉を信じ「それなら10万円で購入する」と言って、AB間に売買契約が成立した場合
3 Aは、自己所有の時価100万円の名匠の絵画を贋作だと思い込み、Bに対し「贋作であるので、10万円で売却する」と言ったところ、Bも同様に贋作だと思い込み「贋作なら10万円で購入する」と言って、AB間に売買契約が成立した場合
4 Aは、自己所有の腕時計を100万円で外国人Bに売却する際、当日の正しい為替レート(1ドル100円)を重大な過失により1ドル125円で計算して「8,000ドルで売却する」と言ってしまい、Aの錯誤について過失なく知らなかったBが「8,000ドルなら買いたい」と言って、AB間に売買契約が成立した場合


解答 3

1 取消できない 意思表示行った者(表意者)に重過失があるときは、原則として、錯誤による意思表示の取消を主張することはできません。重大な過失により、自業自得的な扱いとなるのです。
2 取消できない 錯誤による意思表示を取り消すためには、その意思表示の基礎となる事情について、相手方に表示している必要があります。Bにとっては、「10万円で買わないか?」といわれて、「10万円で買うよ」と応じただけですので、何ら問題はないということです。「値段を勘違いしてるな!」ということは明示していませんね。
3 取消ができる 
4 取消できない 表意者に重過失があるときは、原則として、錯誤による意思表示の取消を主張することができません(上記1も参照)。

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問7:権利関係:保証契約
問題文:保証に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。なお、保証契約は令和2年4月1日以降に締結されたものとする。
1 特定物売買における売主の保証人は、特に反対の意思表示がない限り、売主の債務不履行により契約が解除された場合には、原状回復義務である既払代金の返還義務についても保証する責任がある。
2 主たる債務の目的が保証契約の締結後に加重されたときは、保証人の負担も加重され、主たる債務者が時効の利益を放棄すれば、その効力は連帯保証人に及ぶ。
3 委託を受けた保証人が主たる債務の弁済期前に債務の弁済をしたが、主たる債務者が当該保証人からの求償に対して、当該弁済日以前に相殺の原因を有していたことを主張するときは、保証人は、債権者に対し、その相殺によって消滅すべきであった債務の履行を請求することができる。
4 委託を受けた保証人は、履行の請求を受けた場合だけでなく、履行の請求を受けずに自発的に債務の消滅行為をする場合であっても、あらかじめ主たる債務者に通知をしなければ、同人に対する求償が制限されることがある。


解答 2

1 〇 
2 × 主たる債務が加重されても、そのことによって保証人の負担は加重されません。
3 〇 
4 〇 

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問8:権利関係:相続
問題文:相続(令和2年7月1日に相続の開始があったもの)に関する次の記述のうち、民法の規定によれば、誤っているものはどれか。
1 相続回復の請求権は、相続人又はその法定代理人が相続権を侵害された事実を知ったときから5年間行使しないときは、時効によって消滅する。
2 被相続人の子が相続開始以前に死亡したときは、その者の子がこれを代襲して相続人となるが、さらに代襲者も死亡していたときは、代襲者の子が相続人となることはない。
3 被相続人に相続人となる子及びその代襲相続人がおらず、被相続人の直系尊属が相続人となる場合には、被相続人の兄弟姉妹が相続人となることはない。
4 被相続人の兄弟姉妹が相続人となるべき場合であっても、相続開始以前に兄弟姉妹及びその子がいずれも死亡していたときは、その者の子(兄弟姉妹の孫)が相続人となることはない。


解答 2

1 〇 
2 × 代襲者が死亡している場合は、その死亡によって、さらにその代襲者の子が相続します。直系卑属(子供や孫)につきましては、若いものにどんどんお鉢が回ってまいります。
3 〇 
4 〇 

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問9:権利関係:売買契約と贈与契約の比較
問題文:Aがその所有する甲建物について、Bとの間で、@Aを売主、Bを買主とする売買契約を締結した場合と、AAを贈与者、Bを受贈者とする負担付贈与契約を締結した場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。なお、これらの契約は、令和2年7月1日に締結され、担保責任に関する特約はないものとする。
1 @の契約において、Bが手付を交付し、履行期の到来後に代金支払の準備をしてAに履行の催告をした場合、Aは、手付の倍額を現実に提供して契約の解除をすることができる。
2 Aの契約が書面によらずになされた場合、Aは、甲建物の引渡し及び所有権移転登記の両方が終わるまでは、書面によらないことを理由に契約の解除をすることができる。
3 Aの契約については、Aは、その負担の限度において、売主と同じく担保責任を負う。
4 @の契約については、Bの債務不履行を理由としてAに解除権が発生する場合があるが、Aの契約については、Bの負担の不履行を理由としてAに解除権が発生することはない。


解答 3

1 × Bが既に代金を支払う準備をしたりと、履行に着手しているので、Aはもはや手付倍返しによって契約を解除することはできません。着々と準備を進めているBに迷惑をかけることはできません。
2 × 不動産の贈与につきましては、当該目的建物の引渡し、または、所有権移転登記のいずれかが終われば、履行が終了したことになり、解除できなくなります。
3 〇 
4 × 「負担付贈与契約」の場合は、媒介契約についての規定が準用されます。そこで、Bが定められた負担をキチンと履行しないことを理由として、Aに解除権が発生することもあります。

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問10:権利関係:時効
問題文:Aが甲土地を所有している場合の時効に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。
1 Bが甲土地を所有の意思をもって平穏かつ公然に17年間占有した後、CがBを相続し甲土地を所有の意思をもって平穏かつ公然に3年間占有した場合、Cは甲土地の所有権を時効取得することができる。
2 Dが、所有者と称するEから、Eが無権利者であることについて善意無過失で甲土地を買い受け、所有の意思をもって平穏かつ公然に3年間占有した後、甲土地がAの所有であることに気付いた場合、そのままさらに7年間甲土地の占有を継続したとしても、Dは、甲土地の所有権を時効取得することはできない。
3 Dが、所有者と称するEから、Eが無権利者であることについて善意無過失で甲土地を買い受け、所有の意思をもって平穏かつ公然に3年間占有した後、甲土地がAの所有であることを知っているFに売却し、Fが所有の意思をもって平穏かつ公然に甲土地を7年間占有した場合、Fは甲土地の所有権を時効取得することができる。
4 Aが甲土地を使用しないで20年以上放置していたとしても、Aの有する甲土地の所有権が消滅時効にかかることはない。


解答 2

1 〇
2 × 占有者が善意無過失で占有を開始していれば、その占有中に悪意に変わった(甲土地の所有者がAだったことを知った!)場合でも、占有期間は通算10年で甲土地の所有権を時効により取得できます。途中で20年に変わるということはアリマセン。
3 〇
4 〇 

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問11:権利関係:借地権など
問題文:A所有の甲土地につき、令和2年7月1日にBとの間で居住の用に供する建物の所有を目的として存続期間30年の約定で賃貸借契約(以下この問において「本件契約」という。)が締結された場合に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば、正しいものはどれか。
1 Bは、借地権の登記をしていなくても、甲土地の引渡しを受けていれば、甲土地を令和2年7月2日に購入したCに対して借地権を主張することができる。
2 本件契約で「一定期間は借賃の額の増減を行わない」旨を定めた場合には、甲土地の借賃が近傍類似の土地の借賃と比較して不相当となったときであっても、当該期間中は、AもBも借賃の増減を請求することができない。
3 本件契約で「Bの債務不履行により賃貸借契約が解除された場合には、BはAに対して建物買取請求権を行使することができない」旨を定めても、この合意は無効となる。
4 AとBとが期間満了に当たり本件契約を最初に更新する場合、更新後の存続期間を15年と定めても、20年となる。


解答 4

1 × 不動産の場合は動産の場合と異なり、その引渡しをもって対抗力はありません。甲土地の引渡しにより、借地権を第三者に対抗することはできません。借地権の登記が必要です。
2 × 一定期間”増減額を行わない”旨の特約があっても、減額請求については、行うことができます。増額請求につきましては、その特約の縛りが有効となりますので、注意しましょう。
3 × 債務不履行によって、借地契約が解除されてしまった場合は、借地人は、建物買取請求ができません。そのため、問題文のような特約は、有効です。
4 〇 

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問12:権利関係:建物の賃貸借契約
問題文:AとBとの間でA所有の甲建物をBに対して、居住の用を目的として、期間2年、賃料月額10万円で賃貸する旨の賃貸借契約(以下この問において「本件契約」という。)を締結し、Bが甲建物の引渡しを受けた場合に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば、誤っているものはどれか。
1 AがCに甲建物を売却した場合、Bは、それまでに契約期間中の賃料全額をAに前払いしていたことを、Cに対抗することができる。
2 本件契約が借地借家法第38条の定期建物賃貸借契約であって、賃料改定に関する特約がない場合、経済事情の変動により賃料が不相当となったときは、AはBに対し、賃料増額請求をすることができる。
3 本件契約が借地借家法第38条の定期建物賃貸借契約である場合、Aは、転勤、療養、親族の介護その他のやむを得ない事情があれば、Bに対し、解約を申し入れ、申入れの日から1月を経過することによって、本件契約を終了させることができる。
4 本件契約が借地借家法第38条の定期建物賃貸借契約であって、造作買取請求に関する特約がない場合、期間満了で本件契約が終了するときに、Bは、Aの同意を得て甲建物に付加した造作について買取請求をすることができる。


解答 3

1 〇
2 〇
3 × その期間が1年を超える定期建物賃貸借契約期間内であっても、大家さん(賃貸人)の側から解約の申入れをすることは、原則としてできません。店子さん(賃借人)の側からであれば、一定の条件が整えば、解約できます。
4 〇 

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問13:権利関係:マンション法
問題文:建物の区分所有等に関する法律に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
1 共用部分の変更(その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。)は、区分所有者及び議決権の各4分の3以上の多数による集会の決議で決するが、この区分所有者の定数は、規約で2分の1以上の多数まで減ずることができる。
2 共用部分の管理に係る費用については、規約に別段の定めがない限り、共有者で等分する。
3 共用部分の保存行為をするには、規約に別段の定めがない限り、集会の決議で決する必要があり、各共有者ですることはできない。
4 一部共用部分は、これを共用すべき区分所有者の共有に属するが、規約で別段の定めをすることにより、区分所有者全員の共有に属するとすることもできる。


解答 4

1 × 区分所有者の定数は、その「過半数」まで減ずることができます。過半数ですので、ちょうど半分は、含まれません。「2分の1以上」ということですと、ちょうど半分も含んでしまいますので、記述は誤りです。
2 × 「その持分に応じて、共用部分を負担し、利益を得る」ということになっています。等分するわけではありません。持分は、原則として、専有部分の床面積の割合によることとなっています。
3 × 修理修繕などの保存行為は、各区分所有者が、単独で行ってよいことになっています。修理修繕ならば、「勝手にやって、困るね〜」ということにはならないはずであるためです。
4 〇 

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問14:権利関係:不動産登記法
問題文:不動産の登記に関する次の記述のうち、不動産登記法の規定によれば、正しいものはどれか。
1 敷地権付き区分建物の表題部所有者から所有権を取得した者は、当該敷地権の登記名義人の承諾を得なければ、当該区分建物に係る所有権の保存の登記を申請することができない。
2 所有権に関する仮登記に基づく本登記は、登記上の利害関係を有する第三者がある場合であっても、その承諾を得ることなく、申請することができる。
3 債権者Aが債務者Bに代位して所有権の登記名義人CからBへの所有権の移転の登記を申請した場合において、当該登記を完了したときは、登記官は、Aに対し、当該登記に係る登記識別情報を通知しなければならない。
4 配偶者居住権は、登記することができる権利に含まれない。


解答 1

1 〇
2 × 所有権に関する仮登記に基づく本登記をするときには、その登記について利害関係を有する第三者がいればその承諾を得てから行わなければなりません。
3 × 債務者に代位して登記の申請を行った債権者に対しては、登記官は、登記識別情報を通知する必要はありません。
4 × 改正民法によりまして新設された「配偶者居住権」は、不動産登記法上登記することのできる権利にラインナップされております。

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問15:法令上の制限:都市計画法
問題文:都市計画法に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
1 地区計画については、都市計画に、地区施設及び地区整備計画を定めるよう努めるものとされている。
2 都市計画事業の認可の告示があった後に当該認可に係る事業地内の土地建物等を有償で譲り渡そうとする者は、施行者の許可を受けなければならない。
3 第二種住居地域は、中高層住宅に係る良好な住居の環境を保護するため定める地域とされている。
4 市街化調整区域における地区計画は、市街化区域における市街化の状況等を勘案して、地区計画の区域の周辺における市街化を促進することがない等当該都市計画区域における計画的な市街化を図る上で支障がないように定めることとされている。


解答 4

1 × 「地区施設」と「地区整備計画」につきましては、都市計画に定めなければならないことになっています。”努力義務”ということではありません。
2 × 都市計画事業の認可の告示があった後に当該認可に係る事業地内の土地建物等を有償で譲り渡そうとする者は、「施行者の許可を得る」のではなく、「施行者に届け出る」ことになっています。
3 × 第二種住居地域は、「主として住居の環境を保護するため定める地域」です。
4 〇 

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問16:法令上の制限:都市計画法
問題文:都市計画法に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。なお、この問において「都道府県知事」とは、地方自治法に基づく指定都市、中核市及び施行時特例市にあってはその長をいうものとする。
1 開発許可を申請しようとする者は、あらかじめ、開発行為又は開発行為に関する工事により設置される公共施設を管理することとなる者と協議しなければならない。
2 都市計画事業の施行として行う建築物の新築であっても、市街化調整区域のうち開発許可を受けた開発区域以外の区域内においては、都道府県知事の許可を受けなければ、建築物の新築をすることができない。
3 開発許可を受けた開発行為により公共施設が設置されたときは、その公共施設は、工事完了の公告の日の翌日において、原則としてその公共施設の存する市町村の管理に属するものとされている。
4 開発許可を受けた者から当該開発区域内の土地の所有権を取得した者は、都道府県知事の承認を受けて、当該開発許可を受けた者が有していた当該開発許可に基づく地位を承継することができる。


解答 2

1 〇
2 × 都市計画事業の施行として行う建築物の新築等については、都道府県知事の許可を受けなくてもよいことになっています。
3 〇
4 〇 

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問17:法令上の制限:建築基準法
問題文:建築基準法に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
1 階数が2で延べ面積が200uの鉄骨造の共同住宅の大規模の修繕をしようとする場合、建築主は、当該工事に着手する前に、確認済証の交付を受けなければならない。
2 居室の天井の高さは、一室で天井の高さの異なる部分がある場合、室の床面から天井の最も低い部分までの高さを2.1m以上としなければならない。
3 延べ面積が1,000uを超える準耐火建築物は、防火上有効な構造の防火壁又は防火床によって有効に区画し、かつ、各区画の床面積の合計をそれぞれ1,000u以内としなければならない。
4 高さ30mの建築物には、非常用の昇降機を設けなければならない。


解答 1

1 〇
2 × 天井の高さの異なる部分のあるときは、その「平均の高さ」によることになっています。「室の床面から天井の最も低い部分までの高さ」を用いるのではありません。
3 × 耐火建築物や準耐火建築物であれば、この「1,000u以内に区切る」という規定の適用はありません。
4 × 31mを超える高さの建築物である場合ならば、非常用の昇降機(エレベーター)を設備しなければなりませんが、問題文の場合は30mですので、設備しなくてもギリギリセーフです。

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問18:法令上の制限:建築基準法
問題文:建築基準法に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
1 公衆便所及び巡査派出所については、特定行政庁の許可を得ないで、道路に突き出して建築することができる。
2 近隣商業地域内において、客席の部分の床面積の合計が200u以上の映画館は建築することができない。
3 建築物の容積率の算定の基礎となる延べ面積には、老人ホームの共用の廊下又は階段の用に供する部分の床面積は、算入しないものとされている。
4 日影による中高層の建築物の高さの制限に係る日影時間の測定は、夏至日の真太陽時の午前8時から午後4時までの間について行われる。


解答 3

1 × 公衆便所及び巡査派出所について道路に突き出して建築する場合には、特定行政庁の許可が必要となります。
2 × 近隣商業地域内では、映画館については客席の部分の床面積の合計を200u未満の規模にしなくても、建築することができます。
3 〇
4 × 日影時間の測定は、”冬至日”の日影について、測定されます。夏至日という問題文の、ヒッカケに注意しましょう。

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問19:法令上の制限:宅地造成等規制法
問題文:宅地造成等規制法に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。なお、この問において「都道府県知事」とは、地方自治法に基づく指定都市、中核市及び施行時特例市にあってはその長をいうものとする。
1 土地の占有者又は所有者は、都道府県知事又はその命じた者若しくは委任した者が、宅地造成工事規制区域の指定のために当該土地に立ち入って測量又は調査を行う場合、正当な理由がない限り、立入りを拒み、又は妨げてはならない。
2 宅地を宅地以外の土地にするために行う土地の形質の変更は、宅地造成に該当しない。
3 宅地造成工事規制区域内において、宅地以外の土地を宅地に転用する者は、宅地造成に関する工事を行わない場合でも、都道府県知事の許可を受けなければならない。。
4 宅地造成に関する工事の許可を受けた者が、工事施行者を変更する場合には、遅滞なくその旨を都道府県知事に届け出ればよく、改めて許可を受ける必要はない。


解答 3

1 〇
2 〇
3 × 宅地造成に関する工事を行わない場合には、都道府県知事の許可は必要ありません。
4 〇 

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問20:法令上の制限:土地区画整理法
問題文:土地区画整理組合(以下この問において「組合」という。)に関する次の記述のうち、土地区画整理法の規定によれば、正しいものはどれか。
1 組合の設立認可を申請しようとする者は、施行地区となるべき区域内の宅地について借地権を有するすべての者の3分の2以上の同意を得なければならないが、未登記の借地権を有する者の同意を得る必要はない。
2 組合の総会の会議は、定款に特別な定めがある場合を除くほか、組合員の半数以上が出席しなければ開くことができない。
3 組合が賦課金を徴収する場合、賦課金の額は、組合員が施行地区内に有する宅地又は借地の地積等にかかわらず一律に定めなければならない。
4 組合の施行する土地区画整理事業に参加することを希望する者のうち、当該土地区画整理事業に参加するのに必要な資力及び信用を有する者であって定款で定められたものは、参加組合員として組合員となる。


解答 2

1 × 未登記の借地権につき、そもそもの同意を不要とするという訳ではありません。申告するように促す手続きがあります。
2 〇
3 × その「宅地または借地の地積等」を考慮して、公平に定めなければならないということとされています。一律に定めなければならないということではありません。
4 × 「必要な資力及び信用を有する者」という要件はありません。

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問21:法令上の制限:農地法
問題文:農地に関する次の記述のうち、農地法(以下この問において「法」という。)の規定によれば、正しいものはどれか。
1 法第3条第1項の許可が必要な農地の売買については、この許可を受けずに売買契約を締結しても所有権移転の効力は生じない。
2 市街化区域内の自己の農地を駐車場に転用する場合には、農地転用した後に農業委員会に届け出ればよい。
3 相続により農地を取得することとなった場合には、法第3条第1項の許可を受ける必要がある。
4 農地に抵当権を設定する場合には、法第3条第1項の許可を受ける必要がある。


解答 1

1 〇
2 × 市街化区域内での転用ですので、転用する前に、農業委員会に届け出ればOKです。届出は、転用の前に行ないます。後ではありません。
3 × 相続等によって農地を取得する際には、農地法上の許可は必要ありません。ですが、相続したことを届け出るという規定はあります。
4 × 抵当権を設定することについては、農地法3条の許可は不要です。抵当権設定者が引き続いて耕作可能ですので、農業生産力に影響が出ないからです

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問22:法令上の制限:国土利用計画法
問題文:国土利用計画法第23条の届出(以下この問において「事後届出」という。)に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
1 Aが所有する市街化区域内の1,500uの土地をBが購入した場合には、Bは事後届出を行う必要はないが、Cが所有する市街化調整区域内の6,000uの土地についてDと売買に係る予約契約を締結した場合には、Dは事後届出を行う必要がある。
2 Eが所有する市街化区域内の2,000uの土地をFが購入した場合、Fは当該土地の所有権移転登記を完了した日から起算して2週間以内に事後届出を行う必要がある。
3 Gが所有する都市計画区域外の15,000uの土地をHに贈与した場合、Hは事後届出を行う必要がある。
4 Iが所有する都市計画区域外の10,000uの土地とJが所有する市街化調整区域内の10,000uの土地を交換した場合、I及びJは事後届出を行う必要はない。


解答 1

1 〇
2 × その”売買契約を締結した日”から起算して、2週間以内に事後の届出をしなければなりません。2週間の起算日に、注意しましょう。
3 × 贈与契約により土地を取得した場合は、”対価を伴わない契約”ですので、事後届出が必要な土地に関する契約に該当しません。そのため、届出はしなくてよいのです。
4 × 土地の交換の契約を締結した場合は、土地に関する権利についての”対価を得て行われる移転・設定の契約”に当たります。そのため、事後届出を行う必要があります。

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問23:税法:印紙税
問題文:印紙税に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
1 「建物の電気工事に係る請負代金は1,100万円(うち消費税額及び地方消費税額100万円)とする」旨を記載した工事請負契約書について、印紙税の課税標準となる当該契約書の記載金額は1,100万円である。
2 「Aの所有する土地(価額5,000万円)とBの所有する土地(価額4,000万円)とを交換する」旨の土地交換契約書を作成した場合、印紙税の課税標準となる当該契約書の記載金額は4,000万円である。
3 国を売主、株式会社Cを買主とする土地の売買契約において、共同で売買契約書を2通作成し、国とC社がそれぞれ1通ずつ保存することとした場合、C社が保存する契約書には印紙税は課されない。
4 「契約期間は10年間、賃料は月額10万円、権利金の額は100万円とする」旨が記載された土地の賃貸借契約書は、記載金額1,300万円の土地の賃借権の設定に関する契約書として印紙税が課される。


解答 3

1 × その取引で課税される消費税額等がその記載上明らかにされている場合は、その消費税額等は、印紙税を課税する基となる記載金額には含めません。
2 × 価額の高いほうを記載金額とする契約書として、印紙税が課税されます。そのため、問題文の場合は、記載金額は5,000万円ということになります。
3 〇
4 × 権利金(契約に際して交付され、後日返還されることが予定されていない金額)をその記載金額として、印紙税が課税されます。

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問24:税法:不動産取得税
問題文:不動産取得税に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
1 令和2年4月に個人が取得した住宅及び住宅用地に係る不動産取得税の税率は3%であるが、住宅用以外の土地に係る不動産取得税の税率は4%である。
2 一定の面積に満たない土地の取得に対しては、狭小な不動産の取得者に対する税負担の排除の観点から、不動産取得税を課することができない。
3 不動産取得税は、不動産の取得に対して課される税であるので、家屋を改築したことにより、当該家屋の価格が増加したとしても、不動産取得税は課されない。
4 共有物の分割による不動産の取得については、当該不動産の取得者の分割前の当該共有物に係る持分の割合を超えない部分の取得であれば、不動産取得税は課されない。


解答 4

1 × 「住宅用以外の家屋」に係る不動産取得税の税率は、4%となります。
2 × 不動産取得税の免税点は、課税標準とする金額を基準としています。その面積を基準とする方式ではありません。
3 × 家屋の改築によって当該家屋の価格が増加したという場合には、その増加をもって、不動産の取得があったものとされます。そのため、不動産取得税が課税されます。
4 〇 

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問25:不動産鑑定評価
問題文:不動産の鑑定評価に関する次の記述のうち、不動産鑑定評価基準によれば、誤っているものはどれか。
1 不動産の価格は、その不動産の効用が最高度に発揮される可能性に最も富む使用を前提として把握される価格を標準として形成されるが、不動産についての現実の使用方法は当該不動産が十分な効用を発揮していない場合があることに留意すべきである。
2 対象建築物に関する工事が完了していない場合でも、当該工事の完了を前提として鑑定評価を行うことがある。
3 特殊価格とは、一般的に市場性を有しない不動産について、その利用現況等を前提とした不動産の経済価値を適正に表示する価格をいい、例としては、文化財の指定を受けた建造物について、その保存等に主眼をおいた鑑定評価を行う場合において求められる価格があげられる。
4 原価法は、対象不動産が建物及びその敷地である場合において、再調達原価の把握及び減価修正を適切に行うことができるときに有効な手法であるが、対象不動産が土地のみである場合には、この手法を適用することはできない。


解答 4

1 〇
2 〇
3 〇
4 × 対象不動産が土地のみである場合についても、再調達原価を適切に求めることができる場合であれば、原価法を適用することができるとされています。

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問26:宅建業法:宅地建物取引業免許
問題文:宅地建物取引業の免許(以下この問において「免許」という。)に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。
1 宅地建物取引業者A社(甲県知事免許)が宅地建物取引業者ではないB 社との合併により消滅した場合には、B社は、A社が消滅した日から30日以内にA社を合併した旨を甲県知事に届け出れば、A社が受けていた免許を承継することができる。
2 信託業法第3条の免許を受けた信託会社が宅地建物取引業を営もうとする場合には、国土交通大臣の免許を受けなければならない。
3 個人Cが、転売目的で競売により取得した宅地を多数の区画に分割し、宅地建物取引業者Dに販売代理を依頼して、不特定多数の者に分譲する事業を行おうとする場合には、免許を受けなければならない。
4 宅地建物取引業者E(乙県知事免許)は、乙県内に2以上の事務所を設置してその事業を営もうとする場合には、国土交通大臣に免許換えの申請をしなければならない。


解答 3

1 × 宅建業の免許は、合併によって消滅してしまいます。届け出れば承継できるということはアリマセン。
2 × 信託会社等には、宅建業法の免許に関する規定は適用されず、国土交通大臣に宅建業をする旨の届出をすれば、大臣免許業者とみなされて宅建業を営めるのです。
3 〇
4 × 乙県内だけ(同一の都道府県内)で事務所を複数設置して業務を行う場合は、都道府県知事免許のままでOKです。国土交通大臣免許に免許換えをする必要はありません。。

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問27:宅建業法:広告について
問題文:宅地建物取引業者がその業務に関して行う広告に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはいくつあるか。
ア 建物の売却について代理を依頼されて広告を行う場合、取引態様として、代理であることを明示しなければならないが、その後、当該物件の購入の注文を受けたときは、広告を行った時点と取引態様に変更がない場合を除き、遅滞なく、その注文者に対し取引態様を明らかにしなければならない。
イ 広告をするに当たり、実際のものよりも著しく優良又は有利であると人を誤認させるような表示をしてはならないが、誤認させる方法には限定がなく、宅地又は建物に係る現在又は将来の利用の制限の一部を表示しないことにより誤認させることも禁止されている。
ウ 複数の区画がある宅地の売買について、数回に分けて広告をする場合は、広告の都度取引態様の別を明示しなければならない。
エ 宅地の造成又は建物の建築に関する工事の完了前においては、当該工事に必要な都市計画法に基づく開発許可、建築基準法に基づく建築確認その他法令に基づく許可等の申請をした後でなければ、当該工事に係る宅地又は建物の売買その他の業務に関する広告をしてはならない。
1 一つ
2 二つ
3 三つ
4 四つ


解答 2

ア × 注文を受けた際にも、取引態様の別はキチンと明示しなければなりません。広告で明示してあったとしても、省略してはいけません。
イ 〇
ウ 〇
エ × その工事に関する必要な許可等の処分を受けた後でなければ、広告をすることはできません。「申請をした後」ということではありません。申請をしても、工事が不許可になる恐れもありますので、その段階ではまだ広告をしてはいけないのです。

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問28:宅建業法:宅建士
問題文:宅地建物取引士に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。
1 宅地建物取引士資格試験に合格した者は、合格した日から10年以内に登録の申請をしなければ、その合格は無効となる。
2 宅地建物取引士証の有効期間の更新の申請は、有効期間満了の90日前から30日前までにする必要がある。
3 宅地建物取引士は、重要事項の説明をするときは説明の相手方からの請求の有無にかかわらず宅地建物取引士証を提示しなければならず、また、取引の関係者から請求があったときにも宅地建物取引士証を提示しなければならない。
4 甲県知事の登録を受けている宅地建物取引士が、乙県知事に登録の移転を申請するときは、乙県知事が指定する講習を受講しなければならない。


解答 3

1 × 合格後、合格したという事実が無効となることはアリマセン。
2 × 宅建士証の更新を受ける際は、登録している知事の指定する講習(法定講習)をその申請前6か月以内に受講しておかなければなりません。「有効期間満了の90日前から30日前まで」という期間は、業者免許の更新の際の期間です。混同しないようにしましょう。
3 〇 
4 × 登録の移転の際は、法定講習を受講しなくてもよいのです。

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問29:宅建業法:媒介契約
問題文:宅地建物取引業者Aが、BからB所有の住宅の売却の媒介を依頼された場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法(以下この問において「法」という。)の規定によれば、正しいものはいくつあるか。
ア Aは、Bとの間で専任媒介契約を締結し、所定の事項を指定流通機構に登録したときは、その登録を証する書面を遅滞なくBに引き渡さなければならない。
イ Aは、Bとの間で媒介契約を締結したときは、当該契約が国土交通大臣が定める標準媒介契約約款に基づくものであるか否かの別を、法第34条の2第1項の規定に基づき交付すべき書面に記載しなければならない。
ウ Aは、Bとの間で専任媒介契約を締結するときは、Bの要望に基づく場合を除き、当該契約の有効期間について、有効期間満了時に自動的に更新する旨の特約をすることはできない。
エ Aは、Bとの間で専属専任媒介契約を締結したときは、Bに対し、当該契約に係る業務の処理状況を1週間に1回以上報告しなければならない。
1 一つ
2 二つ
3 三つ
4 四つ


解答 3

ア 〇
イ 〇
ウ × 専任媒介契約を自動更新する旨の特約は、その依頼主の要望があったとしても、無効です。
エ 〇

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問30:宅建業法:報酬額
問題文:宅地建物取引業者A及び宅地建物取引業者B(ともに消費税課税事業者)が受領する報酬に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。なお、借賃には消費税等相当額を含まないものとする。
1 Aは売主から代理の依頼を、Bは買主から媒介の依頼を、それぞれ受けて、代金5,000万円の宅地の売買契約を成立させた場合、Aは売主から343万2,000円、Bは買主から171万6,000円、合計で514万8,000円の報酬を受けることができる。
2 Aが単独で行う居住用建物の貸借の媒介に関して、Aが依頼者の一方から受けることができる報酬の上限額は、当該媒介の依頼者から報酬請求時までに承諾を得ている場合には、借賃の1.1か月分である。
3 Aが単独で貸主と借主の双方から店舗用建物の貸借の媒介の依頼を受け、1か月の借賃25万円、権利金330万円(権利設定の対価として支払われるもので、返還されないものをいい、消費税等相当額を含む。)の賃貸借契約を成立させた場合、Aが依頼者の一方から受けることができる報酬の上限額は、30万8,000円である。
4 Aが単独で行う事務所用建物の貸借の媒介に関し、Aが受ける報酬の合計額が借賃の1.1か月分以内であれば、Aは依頼者の双方からどのような割合で報酬を受けてもよく、また、依頼者の一方のみから報酬を受けることもできる。


解答 4

1 × 一つの取引で依頼者から受領できる報酬の最高限度額は、複数の業者が関与しても同一の額までとなります。問題文では、もらいすぎになってしまっていますね。
2 × 居住用建物の貸借の媒介で、借賃の0.55倍(税込)を超える額を受領するためには、媒介の依頼を受けた時にその旨の承諾を得ておかなければ、後で受領できません。
3 × 店舗用建物などの居住用以外の建物の媒介では、授受される権利金を基にしてその報酬限度額を計算できます。ですが、それでも308,000円という金額にはなりません。
4 〇 

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問31:宅建業法:重要事項の説明義務
問題文:宅地建物取引業者が行う宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項の説明に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。なお、説明の相手方は宅地建物取引業者ではないものとする。
1 建物の売買の媒介だけでなく建物の貸借の媒介を行う場合においても、損害賠償額の予定又は違約金に関する事項について、説明しなければならない。
2 建物の売買の媒介を行う場合、当該建物について、石綿の使用の有無の調査の結果が記録されているか照会を行ったにもかかわらず、その存在の有無が分からないときは、宅地建物取引業者自らが石綿の使用の有無の調査を実施し、その結果を説明しなければならない。
3 建物の売買の媒介を行う場合、当該建物が既存の住宅であるときは、建物状況調査を実施しているかどうかを説明しなければならないが、実施している場合その結果の概要を説明する必要はない。
4 区分所有建物の売買の媒介を行う場合、建物の区分所有等に関する法律第2条第3項に規定する専有部分の用途その他の利用の制限に関する規約の定めがあるときは、その内容を説明しなければならないが、区分所有建物の貸借の媒介を行う場合は、説明しなくてよい。


解答 1

1 〇
2 × 石綿使用の有無の調査をしているかどうかが分からないときに、宅建業者が石綿の調査を義務として行わなければならないということはアリマセン。
3 × 既存の建物の調査が1年以内に実施されているときは、その概要について、重要事項として説明しなければなりません。
4 × 区分所有建物の専有部分の用途その他の利用の制限についての規約に関しては、居住するうえで大切な内容です。購入するかどうかを決定するにつき、重要な情報となりますので、説明しなければなりません。

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問32:宅建業法:宅建業者が自ら売主になるときの制限
問題文:宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、宅地建物取引業者ではないBとの間で建物の売買契約を締結する場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法(以下この問において「法」という。)の規定によれば、正しいものはどれか。
1 AB間の建物の売買契約において、Bが当該契約の履行に着手した後においては、Aは、契約の締結に際してBから受領した手付金の倍額をBに現実に提供したとしても、契約を解除することはできない。
2 AB間の建物の売買契約における「法第37条の2の規定に基づくクーリング・オフによる契約の解除の際に、当該契約の締結に際しAがBから受領した手付金は返還しない」旨の特約は有効である。
3 AB間の建物の割賦販売の契約において、Bからの賦払金が当初設定していた支払期日までに支払われなかった場合、Aは直ちに賦払金の支払の遅滞を理由として当該契約を解除することができる。
4 AB間で工事の完了前に当該工事に係る建物(代金5,000万円)の売買契約を締結する場合、Aは、法第41条に定める手付金等の保全措置を講じた後でなければ、Bから200万円の手付金を受領してはならない。


解答 1

1 〇
2 × クーリング・オフは、無条件に解除ができる制度です。いったん受け取った手付金を、クーリング・オフで解除したときに返さないという特約は宅建業者でない買主にとって不利な特約です。特約は、無効となります。
3 × 30日以上の期間を定めて催告を行ったうえでなければ、いきなり契約解除をすることはできません。
4 × 完成前の物件であるので、代金の5%かつ1,000万円以下の手付金等であれば、保全措置を講ずることなく受領することができます。200万円であれば、保全措置なしで受領できる金額となります。

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問33:宅建業法:37条書面の交付等
問題文:宅地建物取引業者Aが宅地建物取引業法第37条の規定により交付すべき書面(以下この問において「37条書面」という。)に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
1 Aが媒介により建物の貸借の契約を成立させたときは、37条書面に借賃の額並びにその支払の時期及び方法を記載しなければならず、また、当該書面を契約の各当事者に交付しなければならない。
2 Aが媒介により宅地の貸借の契約を成立させた場合において、当該宅地の引渡しの時期について重要事項説明書に記載して説明を行ったときは、その内容を37条書面に記載する必要はない。
3 Aが自ら売主として宅地建物取引業者である買主と建物の売買契約を締結した場合、37条書面に宅地建物取引士をして記名押印させる必要はない。
4 Aが自ら売主として宅地の売買契約を締結した場合、代金についての金銭の貸借のあっせんに関する定めがある場合における当該あっせんに係る金銭の貸借が成立しないときの措置については、37条書面に記載する必要はない。


解答 1

1 〇
2 × 宅地または建物の引渡しの時期は、必ず37条書面に記載して、交付しなければなりません。「いつ引き渡してもらえるか」ということは契約内容として重要ですし、37条書面とはいわば”契約書”に当たるものであるためです。
3 × 買主が宅建業者である場合でも、売主の宅建業者は宅建士に記名押印させて、37条書面を交付しなければなりません。
4 × あっせんに係る金銭の貸借が成立しない場合の措置(いわゆるローン条項について)は、定めがあればキチンと記載しなければなりません。後々、トラブルにならないようにするためにもローン条項の記載は重要ですね。

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問34:宅建業法:宅建士の登録等
問題文:宅地建物取引士の登録(以下この問において「登録」という。)及び宅地建物取引士証に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。
1 甲県で宅地建物取引士資格試験に合格した後1年以上登録の申請をしていなかった者が宅地建物取引業者(乙県知事免許)に勤務することとなったときは、乙県知事あてに登録の申請をしなければならない。
2 登録を受けている者は、住所に変更があっても、登録を受けている都道府県知事に変更の登録を申請する必要はない。
3 宅地建物取引士は、従事先として登録している宅地建物取引業者の事務所の所在地に変更があったときは、登録を受けている都道府県知事に変更の登録を申請しなければならない。
4 丙県知事の登録を受けている宅地建物取引士が、丁県知事への登録の移転の申請とともに宅地建物取引士証の交付の申請をした場合は、丁県知事から、移転前の宅地建物取引士証の有効期間が経過するまでの期間を有効期間とする新たな宅地建物取引士証が交付される。


解答 4

1 × 甲県で宅地建物取引士資格試験に合格しているので、甲県知事の登録を受けることになります。
2 × 宅建士がその住所を変更したときは、「変更の登録」の申請を行う必要があります。「登録の移転」は住所を変更しても行い得ませんので、区別して押さえましょう。
3 × その従事する宅建業者の事務所の所在地は、宅建士の登録に関しての登載事項ではアリマセン。
4 〇 

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問35:宅建業法:営業保証金
問題文:宅地建物取引業者A(甲県知事免許)の営業保証金に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。
1 Aから建設工事を請け負った建設業者は、Aに対する請負代金債権について、営業継続中のAが供託している営業保証金から弁済を受ける権利を有する。
2 Aが甲県内に新たに支店を設置したときは、本店の最寄りの供託所に政令で定める額の営業保証金を供託すれば、当該支店での事業を開始することができる。
3 Aは、営業保証金の還付により、営業保証金の額が政令で定める額に不足することとなったときは、甲県知事から不足額を供託すべき旨の通知書の送付を受けた日から2週間以内にその不足額を供託しなければならない。
4 Aが甲県内に本店及び2つの支店を設置して宅地建物取引業を営もうとする場合、供託すべき営業保証金の合計額は1,200万円である。


解答 4

1 × 宅建業による取引によって発生した債権でなければ、営業保証金からは還付してもらえません。建築請負代金の場合は、対象にはなりません。
2 × 事務所(支店)を新設する場合も、増えた支店の分の、政令で定める額の営業保証金を供託した旨を届け出てからでないと、その支店での営業開始はできません。
3 〇
4 × 本店1,000万円と、支店の分が500万円×2=1,000万円となりますので、供託すべき営業保証金の合計額は、合計で2,000万円となります。

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問36:宅建業法:宅建業保証協会
問題文:宅地建物取引業保証協会(以下この問において「保証協会」という。)に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。
1 保証協会の社員との宅地建物取引業に関する取引により生じた債権を有する者は、当該社員が納付した弁済業務保証金分担金の額に相当する額の範囲内で弁済を受ける権利を有する。
2 保証協会の社員と宅地建物取引業に関し取引をした者が、その取引により生じた債権に関し、弁済業務保証金について弁済を受ける権利を実行するときは、当該保証協会の認証を受けるとともに、当該保証協会に対し還付請求をしなければならない。
3 保証協会は、弁済業務保証金の還付があったときは、当該還付に係る社員又は社員であった者に対し、当該還付額に相当する額の還付充当金をその主たる事務所の最寄りの供託所に供託すべきことを通知しなければならない。
4 保証協会は、弁済業務保証金の還付があったときは、当該還付額に相当する額の弁済業務保証金を供託しなければならない。


解答 4

1 × もともとの「営業保証金を供託する場合の供託額」に相当する額の範囲内で、弁済業務保証金から弁済を受けることができます。
2 × 還付請求については、法務大臣及び国土交通大臣の定める供託所に対して行います。保証協会に対して行うのではありません。
3 × 還付充当金は、保証協会に対して納付します。そのため、保証協会に納付するべく通知を行います。
4 〇 

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問37:宅建業法:37条書面の交付等
問題文:宅地建物取引業者Aが、自ら売主として宅地の売買契約を締結した場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはいくつあるか。なお、この問において「37条書面」とは、同法第37条の規定に基づき交付すべき書面をいうものとする。
ア Aは、専任の宅地建物取引士をして、37条書面の内容を当該契約の買主に説明させなければならない。
イ Aは、供託所等に関する事項を37条書面に記載しなければならない。
ウ Aは、買主が宅地建物取引業者であっても、37条書面を遅滞なく交付しなければならない。
エ Aは、買主が宅地建物取引業者であるときは、当該宅地の引渡しの時期及び移転登記の申請の時期を37条書面に記載しなくてもよい。
1 一つ
2 二つ
3 三つ
4 なし


解答 1

ア × 37条書面では、35条の「重要事項説明書面」とは異なり、宅建士に説明をさせる義務はありません。
イ × 「供託所等に関する事項」は、37条書面に記載する事項として、含まれていません。
ウ 〇
エ × 「宅地の引渡しの時期及び移転登記の申請の時期」は37条書面への必要的記載事項であり、宅建業者間の取引においても、省略してはいけません。

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問38:宅建業法:媒介契約
問題文:宅地建物取引業者Aが、BからB所有の甲住宅の売却に係る媒介の依頼を受けて締結する一般媒介契約に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法(以下この問において「法」という。)の規定によれば、正しいものはどれか。
1 Aは、法第34条の2第1項の規定に基づき交付すべき書面に、宅地建物取引士をして記名押印させなければならない。
2 Aは、甲住宅の価額について意見を述べる場合、Bに対してその根拠を口頭ではなく書面で明示しなければならない。
3 Aは、当該媒介契約を締結した場合、指定流通機構に甲住宅の所在等を登録しなければならない。
4 Aは、媒介契約の有効期間及び解除に関する事項を、法第34条の2第1項の規定に基づき交付すべき書面に記載しなければならない。


解答 4

1 × 媒介契約書面への記名押印は、宅地建物取引業者が行ないます。宅建士の行なわなければならない業務ではありません。
2 × 宅建業者が売買価額等について意見を述べるときは、その根拠を明らかにしなければなりません。でも、その説明の方法は、口頭で行なってもOKです。
3 × 引き受けた媒介の契約が一般媒介契約であるときは、指定流通機構への登録は義務にはなっていません。
4 〇 

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問39:宅建業法:従業者名簿他
問題文:次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。
1 宅地建物取引業者は、従業者名簿の閲覧の請求があったときは、取引の関係者か否かを問わず、請求した者の閲覧に供しなければならない。
2 宅地建物取引業者は、その業務に従事させる者に従業者証明書を携帯させなければならず、その者が宅地建物取引士であり、宅地建物取引士証を携帯していても、従業者証明書を携帯させなければならない。
3 宅地建物取引業者は、その事務所ごとに従業者名簿を備えなければならないが、退職した従業者に関する事項は、個人情報保護の観点から従業者名簿から消去しなければならない。
4 宅地建物取引業者は、その業務に従事させる者に従業者証明書を携帯させなければならないが、その者が非常勤の役員や単に一時的に事務の補助をする者である場合には携帯させなくてもよい。


解答 2

1 × 取引の関係者からの請求により、閲覧させなければなりません。取引には大勢の人物が関わることが多いので、その身分を明らかにしなければならないのです。
2 〇 
3 × 退職した場合は、その宅建業者の従業者ではなくなった年月日が記載されますので、即消去することはできません。
4 × 非常勤の役員等にも、従業者証明書を携帯させなければ、業務に従事させることはできません。そして、一時的な補助の人の場合は、”その一時的な期間限定で”証明書を携帯させればOKです。

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問40:宅建業法:クーリング・オフの制度
問2:宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、宅地建物取引業者ではないBとの間で宅地の売買契約を締結した場合における、宅地建物取引業法第37条の2の規定に基づくいわゆるクーリング・オフに関する次の記述のうち、Bがクーリング・オフにより契約の解除を行うことができるものはいくつあるか。
ア Bが喫茶店で当該宅地の買受けの申込みをした場合において、Bが、Aからクーリング・オフについて書面で告げられた日の翌日から起算して8日目にクーリング・オフによる契約の解除の書面を発送し、10日目にAに到達したとき。
イ Bが喫茶店で当該宅地の買受けの申込みをした場合において、クーリング・オフによる契約の解除ができる期間内に、Aが契約の履行に着手したとき。
ウ Bが喫茶店で当該宅地の買受けの申込みをした場合において、AとBとの間でクーリング・オフによる契約の解除をしない旨の合意をしたとき。
エ Aの事務所ではないがAが継続的に業務を行うことができる施設があり宅地建物取引業法第31条の3第1項の規定により専任の宅地建物取引士が置かれている場所で、Bが買受けの申込みをし、2日後に喫茶店で売買契約を締結したとき。
1 一つ
2 二つ
3 三つ
4 四つ


解答 2

ア できない 既にクーリング・オフが可能となる期間を過ぎてしまっています(9日目に発送となっていますね)。ですので、クーリング・オフすることができません。
イ できる 
ウ できる 
エ できない 「契約の申込みをした場所」が「事務所等」にあたっています。ですので、クーリング・オフすることができません。



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問41:宅建業法: 重要事項説明義務
問題文:宅地建物取引業者が行う宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項の説明に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
1 重要事項説明書には、代表者の記名押印があれば宅地建物取引士の記名押印は必要がない。
2 重要事項説明書に記名押印する宅地建物取引士は専任の宅地建物取引士でなければならないが、実際に重要事項の説明を行う者は専任の宅地建物取引士でなくてもよい。
3 宅地建物取引士証を亡失した宅地建物取引士は、その再交付を申請していても、宅地建物取引士証の再交付を受けるまでは重要事項の説明を行うことができない。
4 重要事項の説明は、宅地建物取引業者の事務所において行わなければならない。


解答 3

1 × 取引士が記名押印をすることになっています。社長など、代表者の人でも、取引士(宅建士)でなければNGです。
2 × 必ずしもその事務所の専任でなくても、取引士であれば、重要事項説明書への記名押印や重要事項の説明を有効に行なえます。
3 〇 
4 × 重要事項の説明や、重要事項書面の交付をするにつき、その行なう場所については、特に限定はありません。クーリング・オフの制度では、その”場所”について注意する必要がありますが、重要事項説明については、その場所よりも、”だれが説明をするのかな”という点が重要といえます。

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問42:宅建業法: 宅建業者が自ら売主になるときの制限
問題文:宅地建物取引業者Aが、自ら売主として締結する売買契約に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法(以下この問において「法」という。)及び民法の規定によれば、誤っているものはどれか。
1 Aが宅地建物取引業者ではないBとの間で締結する宅地の売買契約において、当該宅地の種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合における、買主の通知すべき期間を、Bがその不適合を知った時から2年とする特約を定めた場合、この特約は有効である。
2 Aが宅地建物取引業者ではないCとの間で建築工事の完了前に締結する建物(代金5,000万円)の売買契約においては、Aは、手付金200万円を受領した後、法第41条に定める手付金等の保全措置を講じなければ、当該建物の引渡し前に中間金300万円を受領することができない。
3 Aが宅地建物取引業者Dとの間で造成工事の完了後に締結する宅地(代金3,000万円)の売買契約においては、Aは、法第41条の2に定める手付金等の保全措置を講じないで、当該宅地の引渡し前に手付金800万円を受領することができる。
4 Aが宅地建物取引業者ではないEとの間で締結する建物の売買契約において、Aは当該建物の種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任を一切負わないとする特約を定めた場合、この特約は無効となり、Aが当該責任を負う期間は当該建物の引渡日から2年となる。


解答 4

1 〇 
2 〇 
3 〇 
4 × 「特約が無効となる」という部分は、正しい記述です。でも、特約が無効になったことで、民法の規定が適用されることとなりますので、「買主が契約不適合を知った時から1年間」が、不適合通知のための責任を負う期間になります。ヒッカケ問題とも言えますね。 

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問43:宅建業法: 宅建業免許
問題文:宅地建物取引業の免許(以下この問において「免許」という。)に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。
1 免許を受けようとするA社の取締役が刑法第204条(傷害)の罪により懲役1年執行猶予2年の刑に処せられた場合、刑の執行猶予の言渡しを取り消されることなく猶予期間を満了し、その日から5年を経過しなければ、A社は免許を受けることができない。
2 宅地建物取引業者である個人Bが死亡した場合、その相続人Cは、Bが締結した契約に基づく取引を結了する目的の範囲内において宅地建物取引業者とみなされ、Bが売主として締結していた売買契約の目的物を買主に引き渡すことができる。
3 宅地建物取引業者D社について破産手続開始の決定があった場合、D社を代表する役員は廃業を届け出なければならない。また、廃業が届け出られた日にかかわらず、破産手続開始の決定の日をもって免許の効力が失われる。
4 免許を受けようとするE社の取締役について、破産手続開始の決定があった場合、復権を得た日から5年を経過しなければ、E社は免許を受けることができない。


解答 2

1 × その刑についている執行猶予期間が満了すれば、5年を経過するのを待たないで、免許を受けられます。執行猶予期間が無事満了すれば、刑がなかったことになります。
2 〇 
3 × 破産管財人により、その旨の届出がなされます。届出は、30日以内にしなければなりません。そして、その届出によって免許は効力がなくなります。
4 × その取締役の人に破産手続開始の決定があっても、復権を得れば(免責がなされれば)、5年を経過していなくても、すぐに会社は免許を受けることができます。

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問44:宅建業法: 重要事項説明義務
問題文:宅地建物取引業者が行う宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項の説明に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。なお、特に断りのない限り、説明の相手方は宅地建物取引業者ではないものとする。
1 昭和55年に新築の工事に着手し完成した建物の売買の媒介を行う場合、当該建物が地方公共団体による耐震診断を受けたものであるときは、その内容を説明しなければならない。
2 貸借の媒介を行う場合、敷金その他いかなる名義をもって授受されるかを問わず、契約終了時において精算することとされている金銭の精算に関する事項を説明しなければならない。
3 自らを委託者とする宅地又は建物に係る信託の受益権の売主となる場合、取引の相手方が宅地建物取引業者であっても、重要事項説明書を交付して説明をしなければならない。
4 区分所有建物の売買の媒介を行う場合、一棟の建物の計画的な維持修繕のための費用の積立てを行う旨の規約の定めがあるときは、その内容を説明しなければならないが、既に積み立てられている額について説明する必要はない。


解答 4

1 〇 
2 〇 
3 〇 
4 × 既に積み立てられている維持修繕費の額についても、キチンと説明をしなければなりません。マンションでは、長期修繕計画なども重要なテーマですので、購入するときは気になる項目ですね。

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問45:住宅瑕疵担保責任履行確保法
問題文:宅地建物取引業者A(甲県知事免許)が、自ら売主として宅地建物取引業者ではない買主Bに新築住宅を販売する場合における次の記述のうち、特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律の規定によれば、正しいものはどれか。
1 Aが媒介を依頼した宅地建物取引業者又はBが住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結をしていれば、Aは住宅販売瑕疵担保保証金の供託又は住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結を行う必要はない。
2 Aが住宅販売瑕疵担保保証金の供託をし、その額が、基準日において、販売新築住宅の合計戸数を基礎として算定する基準額を超えることとなった場合、甲県知事の承認を受けた上で、その超過額を取り戻すことができる。
3 新築住宅をBに引き渡したAは、基準日ごとに基準日から50日以内に、当該基準日に係る住宅販売瑕疵担保保証金の供託及び住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結の状況について、甲県知事に届け出なければならない。
4 Bが宅地建物取引業者である場合であっても、Aは、Bに引き渡した新築住宅について、住宅販売瑕疵担保保証金の供託又は住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結を行う義務を負う。


解答 2

1 × 資力確保措置をする義務は、売主の宅地建物取引業者の義務です。Aは売主の宅建業者ですので、資力確保措置を講じなければいけません。
2 〇 
3 × その状況につき、基準日から「3週間以内」に、免許権者に届け出します。「50日以内」は、ヒッカケですね。
4 × その契約の買主が宅地建物取引業者である場合には、資力確保措置を講じなくてもよいのです。

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問46:住宅金融支援機構
問題文:独立行政法人住宅金融支援機構(以下この問において「機構」という。)に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
1 機構は、証券化支援事業(買取型)において、金融機関から買い取った住宅ローン債権を担保としてMBS(資産担保証券)を発行している。
2 機構は、災害により住宅が滅失した場合におけるその住宅に代わるべき住宅の建設又は購入に係る貸付金については、元金据置期間を設けることができない。
3 機構は、証券化支援事業(買取型)において、賃貸住宅の建設又は購入に必要な資金の貸付けに係る金融機関の貸付債権については譲受けの対象としていない。
4 機構は、貸付けを受けた者とあらかじめ契約を締結して、その者が死亡した場合に支払われる生命保険の保険金を当該貸付けに係る債務の弁済に充当する団体信用生命保険を業務として行っている。


解答 2

1 〇 
2 × 協議をもって、据置期間を設けることができるとされています。よかったですね。
3 〇 
4 〇 

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問題文:景品表示法・公正競争規約
問題文:宅地建物取引業者が行う広告に関する記述のうち、不当景品類及び不当表示防止法(不動産の表示に関する公正競争規約を含む。)の規定によれば、正しいものはどれか。
1 路地状部分(敷地延長部分)のみで道路に接する土地であって、その路地状部分の面積が当該土地面積のおおむね30%以上を占める場合には、路地状部分を含む旨及び路地状部分の割合又は面積を明示しなければならない。
2 新築住宅を販売するに当たり、当該物件から最寄駅まで実際に歩いたときの所要時間が15分であれば、物件から最寄駅までの道路距離にかかわらず、広告中に「最寄駅まで徒歩15分」と表示することができる。
3 新築分譲住宅を販売するに当たり、予告広告である旨及び契約又は予約の申込みには応じられない旨を明瞭に表示すれば、当該物件が建築確認を受けていなくても広告表示をすることができる。
4 新築分譲マンションを販売するに当たり、住戸により管理費の額が異なる場合であって、すべての住戸の管理費を示すことが広告スぺースの関係で困難なときは、全住戸の管理費の平均額を表示すればよい。


解答 1

1 〇 
2 × 「道路距離の80メートルにつき、1分間を要する」ものとして、算出した数値を表示します。実際に歩いた時間では、NGです。
3 × 広告は、その物件の工事に必要な開発許可や建築確認等があった後でなければ、その取引に関する広告表示はできません。もしも、必要な許可等の処分が下りなかったら、大変です。予告の広告でもNGです。
4 × 最低額及び、最高額のみで、表示することができます。平均額の表示ではアリマセン。

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問48:統計問題
問題文:次の記述のうち、正しいものはどれか。
1 令和2年地価公示(令和2年)によれば、平成31年1月以降の1年間の地価変動は、全国平均では、住宅地については下落であったが、商業地については上昇であった。
2 令和2年版土地白書(令和2年6月公表)によれば、土地取引について、売買による所有権の移転登記の件数でその動向をみると、令和元年の全国の土地取引件数は約131万件となり、前年に比べて大きく増加した。
3 建築着工統計(令和2年1月公表)によれば、平成31年1月から令和元年12月までの持家及び分譲住宅の新設住宅着工戸数は前年に比べて増加したが、貸家の新設住宅着工戸数は減少した。
4 平成30年度法人企業統計調査(令和元年9月公表)によれば、不動産業の売上高経常利益率は、平成26年度から平成30年度までの5年間は、いずれも5%以下となっている。


解答 3

1 × 用途別では、住宅地は3年連続、商業地は5年連続、工業地は4年連続の上昇となり、いずれも上昇基調を強めていました。
2 × 横ばいで推移していました。ですので、「前年対比で大幅な増加」とはなっていません。
3 〇 
4 × 平成26年度から平成30年度までの5年間は、10.9%から14.0%の間を推移していました。「いずれも5%以下」ということではありませんでした。

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問49:土地について
問題文:土地に関する次の記述のうち、最も不適当なものはどれか。
1 都市の中小河川の氾濫の原因の一つは、急速な都市化、宅地化に伴い、降雨時に雨水が短時間に大量に流れ込むようになったことである。
2 中小河川に係る防災の観点から、宅地選定に当たっては、その地点だけでなく、周辺の地形と防災施設に十分注意することが必要である。
3 地盤の液状化については、宅地の地盤条件について調べるとともに、過去の地形についても古地図などで確認することが必要である。
4 地形や地質的な条件については、宅地に適しているか調査する必要があるが、周辺住民の意見は聴かなくてよい。


解答 4

1 適当 
2 適当 
3 適当 
4 不適当 周辺に住んでいる方から意見を聴くことは、調査方法の一環として、重要です。

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問50:建物について
問題文:建築物の構造に関する次の記述のうち、最も不適当なものはどれか。
1 建物の構成は、大きく基礎構造と上部構造からなっており、基礎構造は地業と基礎盤から構成されている。
2 基礎の種類には、基礎の底面が建物を支持する地盤に直接接する直接基礎と、建物を支持する地盤が深い場合に使用する杭基礎(杭地業)がある。
3 直接基礎の種類には、形状により、柱の下に設ける独立基礎、壁体等の下に設けるべた基礎、建物の底部全体に設ける布基礎(連続基礎)等がある。
4 上部構造は、重力、風力、地震力等の荷重に耐える役目を負う主要構造と、屋根、壁、床等の仕上げ部分等から構成されている。


解答 3

1 適当 
2 適当 
3 不適当 問題文は、「布基礎」の説明と「べた基礎」の説明が、逆の内容になっています。
4 適当 

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